Con la pubblicazione del Decreto Ministeriale si chiude il cerchio sul calcolo del corrispettivo per l’affrancazione

E’ stato finalmente pubblicato sulla G.U. n. 280 del 10-11-2020 ed entrerà in vigore il 25 novembre prossimo il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 28 settembre 2020 n. 151, recante il regolamento per il calcolo del corrispettivo dovuto per la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione per gli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata (i c.d. “P.E.E.P. – Piani di Edilizia Economia Popolare).

Il tanto atteso provvedimento perfeziona e chiude la riforma avviata con il c.d. “emendamento” del 17 dicembre 2018 e cioè dall’art. 25 undecies della l. n. 136/ 2018, di conversione del D.L. n. 119/ 2018, che aveva ampliato il novero dei soggetti legittimati a presentare la richiesta ed aveva stabilito (co. 49 quater, dell’art. 31 della l. n. 448/ 1998) che “In pendenza della rimozione dei vincoli … il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura oggettiva …”.

 L’art. 25 undecies, co. 3, D.L. n. 119/ 2018 cit. aveva però rimesso la individuazione dei parametri di calcolo e delle regole per la concessione delle dilazioni di pagamento ad un successivo decreto ministeriale, da emanarsi entro il termine di 30 gg. dalla data di entrata in vigore della riforma (e cioè entro 30 gg. dal 19.12.2018).

Già in precedenza i comuni avevano adottato diverse metodologie di calcolo, evidenziando una tendenza alla progressiva riduzione degli importi, lasciando però quasi sempre aperta la possibilità di un conguaglio e, con essa, una non irrilevante incertezza sui contenuti sostanziali dell’operazione.

Il regolamento appena pubblicato risolve il problema e con l’art. 1, co. 1-3 dà le formule da utilizzare per il conteggio del “CRV= Corrispettivo rimozione vincoli”.

Sarà quindi compito di ingegneri e architetti, geometri e periti quello di raccogliere i dati necessari (convenzione, durata della stessa, valore venale del bene, millesimi, coefficienti di rivalutazione, percentuali di riduzione etc.) e – calcolatrice alla mano – sviluppare concretamente le diverse operazioni matematiche per conseguire, infine, il risultato finale.

Il comma 4 dell’art. 1, a sua volta, dispone che “Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell’estinzione delle pretese di rimborso di cui all’art. 31, comma 49 quater, secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998 n. 448, per effetto della stipula della convenzione tra le parti”.

L’art. 2 disciplina la dilazione di pagamento, possibile con la sola maggiorazione degli interessi legali e previa presentazione di una solida garanzia fideiussoria. In questo caso (art. 2, co. 3) la stipulazione e la trascrizione della convenzione, cui consegue la rimozione del vincolo, possono essere effettuate già dopo il pagamento della prima rata.

Infine, l’art. 3, sotto la rubrica “Semplificazione delle procedure”, fa carico ai comuni dell’onere di garantire la tempestiva pubblicità delle procedure, della modulistica e dei dati rilevanti ai fini della applicazione del regolamento, nonché dell’adozione di schemi di convenzione- tipo.

Orbene, dal punto di vista del mediatore e nell’immediatezza di una prima lettura, appare positivo che siano stati finalmente stabiliti precisi e definitivi criteri di calcolo del CRV. Una ricorrente criticità di questa tipologia di mediazioni sta proprio nel fatto che le parti non avevano, né potevano avere indicazioni sufficientemente precise sull’entità della spesa da sostenere, con un blocco, anche psicologico, nei confronti di una ragionevole programmazione.

Fermo restando che il “numero” definitivo ed ufficiale del CRV era e rimane quello che sarà richiesto dall’ente al momento di andare a stipulare l’atto, non si può sottacere che già da oggi in virtù del regolamento le parti potranno conoscere con più idonea approssimazione la portata dell’impegno e – last, but not least – avranno in ogni momento la possibilità di verificare la correttezza del calcolo “norme alla mano”.

E’ evidente che questa maggiore consapevolezza è destinata ad ampliare gli spazi della trattativa e consentirà ai protagonisti, e al mediatore in primis, di ragionare e di far ragionare meglio sui termini di un possibile accordo, lavorando incisivamente sui tempi e sulle modalità dello scambio economico, quale che sia: tutto subito; ovvero a rate di vario “peso”, durata e scadenza, tarate sulla presumibile durata della procedura, sulle disponibilità del soggetto onerato e/o sulle esigenze del proprietario che ha necessità di recuperare al più presto il valore pieno del bene; ovvero una qualsiasi delle altre molteplici soluzioni più o meno intermedie o alternative, troppo spesso non percorse proprio per l’eccessiva incertezza sul quantum.

Utile per modulare una trattativa e per non aggiungere tempo al tempo sarà anche la possibilità di dilazionare il pagamento e di rimuovere il vincolo, stante la garanzia fideiussoria, non già al momento del saldo, ma a versamento avvenuto della sola prima rata.

Sarà infine decisivo il ruolo dei comuni chiamati a semplificare la modulistica ed a facilitare la diffusione e la raccolta dei dati. Per Roma, ove l’affrancazione è un fenomeno economico e di rilevante importanza sociale (si parla di circa 200.000 appartamenti da svincolare!), una accelerazione della risposta dell’ente, sostenuta dal più facile accesso alle informazioni necessarie, può dare impulso decisivo alle migliaia di domande pendenti ed a quelle che necessariamente arriveranno.

In questo quadro, la mediazione si offre ancora una volta come uno strumento agile, flessibile ed economico per definire un percorso di certezza (consacrato dal valore di titolo esecutivo dell’accordo), che consenta l’equa composizione degli interessi economici all’interno di una programmazione degli impegni disegnata dalle parti sulle particolarità di ogni singola fattispecie.

Nonché la sede più idonea per disinnescare l’ordigno emotivo nascosto nella affastellata legislazione dei decenni passati e portato alla luce dalla sentenza della Suprema Corte n. 18135/ 2015 (spesso percepita – a torto o a ragione, non importa – come una improvvisa e devastante deflagrazione), e per ristabilire tra le categorie in conflitto (acquirenti c/ venditori) quel clima di reciproco affidamento indispensabile per la corretta gestione collettiva di un così delicato settore.